تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه

با این وجود، در جریان تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، قانون گذار از مفهوم عرفی سرقفلی که هم مورد پذیرش عرف و هم مورد تایید شرع بود، فاصله گرفت و به تبعیت از حقوق غربی، مفهومی را تحت عنوان حق کسب، پیشه یا تجارت در این قانون پیش بینی نمود که دارای تفاوت های متعددی با نمونه عرفی سرقفلی بود

مفهوم حق کسب، پیشه یا تجارت در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، به تبعیت از حقوق غربی، به اعتباری اشاره دارد که در اثر چند عامل و به خصوص ، فعالیت مستاجر در ملک اجاره شده برای وی ایجاد می شود. 

این وضعیت و حکومت مفهوم حق کسب، پیشه یا تجارت بر اجاره های تجاری تا زمان تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 ادامه داشت. در این قانون، مقنن ایرانی بار دیگر به مفهوم عرفی سرقفلی برگشت

به دلیل اینکه حق کسب، پیشه یا تجارت با عرف و مبانی حقوقی در کشور ما تطابق نداشت، از سوی شورای نگهبان غیر شرعی اعلام شد و در حال حاضر، تنها در مورد اجاره های مشمول سال 56 اجرا می شود. اما سرقفلی، شرعی و مورد تایید شورای نگهبان می باشد.

تعریف:

حق کسب و پیشه، به تلاش، موفقیت کسبی و حسن شهرت مغازه‌دار ارتباط دارد و میزان درآمد به‌دست‎آمده از کسب با توجه به میزان سرمایه‌گذاری، در آن دخیل است.

سرقفلی به زبان ساده مبلغی است که مستأجر در بدو ورود به عین مستاجره به مالک پرداخت می کند و در قالب یک قرارداد توافقی، مالک منافع محل تجاری با اجاره بهای جزئی می شود  باید توجه داشت که هم قرارداد باید عنوان «اجاره» داشته باشد (بنابراین در قراردادهای «صلح» چنین حقی منتفی است)، و هم اینکه مستاجر باید مبلغ را به وضوح تحت عنوان «سرقفلی» و نه چیز دیگر به مالک پرداخت کرده باشد. در حالی که حق کسب و پیشه بر اساس قانون برای مستاجری که رابطه استیجاری او در زمان قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ شروع شده به صورت اتوماتیک ایجاد می شود و اراده طرفین دخالتی در ایجاد حق کسب و پیشه ندارند.

تفاوت حق کسب و پیشه با حق سرقفلی چیست؟

• حق «سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار ایجاد نمی‌شود، بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند. بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد. در حالی که نکته مهمی که در قانون سال ۵۶ وجود داشت آن است که برای ایجاد «حق کسب و پیشه یا مهارت» نیاز نبود در قرارداد چنین حقی درج شود؛ بلکه به محض اینکه قرارداد اجاره منعقد می‌شد، به صورت خودکار چنین حقی برای مستاجر لحاظ می‌شد

•  بر خلاف حق سرقفلی، حق کسب و پیشه قبل از عقد اجاره وجود ندارد بلکه با عقد اجاره برای مستأجر ایجاد می‌شود.
• حق کسب و پیشه، مختص مستأجر است و آن را با سند رسمی می‌توان منتقل کرد. اما برای سرقفلی چنین شرطی وجود نداشته و با قرارداد عادی نیز قابل انتقال است.
• سرقفلی متعلق به محل کسب(محل تجاری) است اما حق کسب و پیشه متعلق به کاسب(شغل تجاری) است.
• حق کسب و پیشه به محلی تعلق می‌گیرد که دارای کاسب است. حق سرقفلی بدون توجه به کسب و کاسب، ثابت است.
• حق سرقفلی مغازه وابسته به عرف محل است و در اختیار موجر است و مستأجر در تعیین آن نقشی ندارد، حق کسب و پیشه بر اساس قوانین، برای حفظ حقوق شخص(حقیقی یا حقوقی) کاسب است و محاکم(مانند قاضی) بر اساس نظر کارشناسی، مبلغ حق کسب و پیشه را تعیین می‌کند.
• سرقفلی در قرارداد اجاره می آید و ناشی از قرار داد اجاره هست ولی حق کسب و پیشه رو قانون تعیین کرده است .
• سرقفلی به مالک ملک تجاری یا به مستاجر اول پرداخت می شود ولی حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت می شود
• مستاجری که حق سرقفلی دارد در صورت تخلف از قرداد اجاره ،مالک (موجر)حق فسخ اجاره و تخلیه ملک را دارد اما در مورد حق کسب و پیشه در صورت تخلف مستاجر حق کسب و پیشه زائل می شود البته در یک مورد تخلف آن هم بدون داشتن مجوز به دیگری انتقال بدهد نصف حق کسب و پیشه پرداخت می شود .به عبارت بهتر تفاوت دیگر این دو حق در اسباب سقوط و زوال آنهاست. حق کسب یا پیشه یا تجارت، تنها در صورت وقوع یکی از تخلفات مذکور در مادّة 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، توسط مستأجر زائل می‌شود. البته در مورد تخلف مستأجر مبنی بر انتقال منافع به غیر بدون داشتن جواز آن، مطابق تبصرة مادّة 19 آن قانون، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت پرداخت می‌شود. اما در مورد مستأجری که مالک سرقفلی در مفهوم قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 است، می‌توان گفت تخلف مستأجر صرفاً موجب حق فسخ اجاره برای موجر و تخلیة ملک می‌گردد، لیکن موجب سقوط و زوال حق سرقفلی نمی‌شود.

• در حق کسب و پیشه یا تجارت مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود. سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.

در واقع مستاجر تا هر زمان که بخواهد می‌تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد و اگر مالک به یکی از سه دلیل زیر بخواهد قرارداد را به اتمام برساند، باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر بپردازد.

این مبلغ در واقع ارزش اعتبار و شهرتی است که مستاجر طی مدت قرارداد برای محل تحت اجاره‌ی خود کسب کرده است. اما سه دلیلی که مالک به موجب آن‌ها می‌تواند به قرارداد خاتمه دهد به این شرح است:

• اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند.

تخلیه هنگام احداث ساختمان جدید مشروط به آنکه اولا: پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوطه ارایه شود. ثانیاً:موجر تمام حق کسب وپیشه را به مستاجر بپردازد.

• اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند.

 تخلیه به دلیل احتیاج موجر یا کسان او به سکونت به شرط آنکه محل مذکور مناسب برای سکونت باشد و موجر نیز تمامی حق کسب و پیشه را بپردازد.

• اگر مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد.

تخلیه به دلیل نیاز شخص موجر برای کسب یا پیشه مشروط به آنکه نیاز شخصی موجر به محل مذکور برای دادگاه احراز شود نه نیاز فرزندان یا افراد تحت تکفل او برای اشتغال و از طرف دیگر موجر تمام حق کسب و پیشه را به مستاجر بپردازد.

اسقاط حق کسب و پیشه

توجه داشته باشید که ممکن است در قراردادی که بین موجر و مستأجر تنظیم می‌شود، اسقاط حق کسب و پیشه قید شود. دراین مورد شاید تصور کنید که بعد از تمام شدن مهلت اجاره‌نامه نمی‌توانید ادعایی برای حق کسب و پیشه داشته باشید اما این حق قبل از ایجاد، قابل اسقاط نبوده و تحقق آن مشروط به پرداخت وجهی به مالک نیست در حالی که سرقفلی چون در ابتدا گرفته می شود ممکن است مالک محل از حق خودش صرف نظر کند و از مستاجر سرقفلی نگیرد ولی در حق کسب و پیشه چون ابتدا حقی وجود ندارد و در اثر مرور زمان بوجود می آید مالک و مستاجر با توافق نمی توانند آن را در موقع انعقاد اجاره نگیرند

پرداخت قیمت روز سرقفلی در اجاره های مشمول روابط مؤجر و مستأجر 1356 چیست؟

با توجه به رأی وحدت رویه صادره از دیوان عالی کشور حق کسب و یا پیشه یا تجارت توسط کارشناس رسمی دادگستری محاسبه می شود. 

مرجع صالح در خصوص دعوای تخلیه ملک دارای حق کسب و پیشه و سرقفلی

ماده نهم قانون شوراهای حل اختلاف به صراحت بیان کرده که دعاوی تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف است مگرآنکه حق کسب و پیشه و سرقفلی مطرح باشد. هر مغازه ای که سرقفلی دارد و مشمول قانون ۵۶ است در صلاحیت دادگاه حقوقی محل وقوع مال مورد اجاره است. بنابراین رسیدگی به این دعاوی توام با حق کسب و پیشه در صلاحیت دادگاه های حقوقی محل وقوع مال مورد اجاره است.

مرجع قضایی صالح به رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها ملک دارای حق کسب و پیشه و سرقفلی کدام است؟
برابر بند ۲ ماده ۱۱ قانون شورای حل اختلاف این شورای صلاحیت رسیدگی به دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه را ندارد و محل طرح این دعاوی دادگاههای حقوقی محل ملک می باشد اما برخی افراد با این عقیده که دعوی تعدیل اجاره بها دعوی سرقفلی و حق کسب و پیشه نیست اقدام به طرح دعوی در شورای حل اختلاف میکنند که البته باتوجه به اینکه رسیدگی به این دعوی پیچیدگیهای سایر دعاوی را ندارد و اکثرا نیز داخل در صلاحیت مالی شورا می باشد اشکالی ندارد بر همین اساس نیز عملا شورا به دعوی تعدیل رسیدگی میکند.